Які особливості запуску земельного ринку на Донеччині та Луганщині

Поділитись

Які особливості запуску земельного ринку на Донеччині та Луганщині

Згідно із Законом України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо умов обігу земель сільськогосподарського призначення» з 1 липня 2021 року знято мораторій на продаж та придбання земель сільськогосподарського призначення.

Отже, з 1 липня 2021 року по 1 січня 2024-го громадяни України як фізичні особи мають право на придбання земельних ділянок загальною площею до 100 гектарів в одні руки.

А вже з січня 2024 року землю зможуть купувати і юридичні особи України, створені і зареєстровані за законодавством України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України; з обмеженням до 10 тисяч гектарів. Іноземцям, особам без громадянства заборонено купувати українські землі.

Про особливості запуску земельного ринку розповів Директор департаменту агропромислового розвитку та земельних відносин Донецької обласної державної адміністрації Артем Чаган.

Чинним земельним законодавством передбачено, що набувати право власності на земельні ділянки сільськогосподарського призначення зможуть: громадяни України; юридичні особи України, учасниками (акціонерами, членами) яких є лише громадяни України та/або держава, та/або територіальні громади; територіальні громади; держава. Також набувати право власності на землю може банк — лише в порядку звернення стягнення на земельні ділянки як на предмет застави, й у таких випадках земельні ділянки мають бути відчужені банками на земельних торгах упродовж двох років з дня набуття права власності.

Водночас встановлено відповідні обмеження. Законом забороняється купувати землю юридичним особам, учасниками (акціонерами, членами) або кінцевими бенефіціарними власниками яких є особи, які не є громадянами України. Заборона діє й на купівлю-продаж земельних ділянок сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності, земельні ділянки сільськогосподарського призначення, виділені в натурі (на місцевості) власникам земельних часток (паїв), які розташовані ближче 50 кілометрів від державного кордону України (крім державного кордону України, який проходить по морю).

Заборона на купівлю української землі поширюється також на юридичних осіб країни, яка згідно з Законом України визнана державою-агресором або державою-окупантом; на осіб і компанії, які належать до терористичних організацій; на юридичні особи, кінцевими бенефіціарами яких є іноземні держави та у яких неможливо встановити бенефеціарного власника; на компанії, зареєстровані в офшорах (за списком Кабміну) і з країн, які включені FATF (Міжнародна група з протидії відмиванню брудних грошей) до списку країн, які не співпрацюють у сфері протидії відмиванню доходів; на фізичних осіб та юридичних осіб, проти яких застосовані санкції згідно з Законом України «Про санкції».

Ще одним важливим моментом є те, що ціна продажу земельних ділянок не може бути нижчою за їхню нормативну оцінку. Розрахунки за придбання землі мають бути винятково у безготівковій формі, а покупець повинен надати документи, які підтверджують джерело походження коштів.

Які труднощі виникають під час укладання угод?

Поширеною є думка про те, що всі процедури, пов’язані з купівлею-продажем сільськогосподарських земель, стосуються тільки агровиробників та власників земельних часток (паїв).
Проте законодавство вимагає дотримання відповідних процедур при купівлі-продажі всіх сільськогосподарських земель, якими є землі для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, ведення фермерського господарства, ведення особистого селянського господарства, ведення сільського підсобного господарства, індивідуального садівництва та іншого сільськогосподарського призначення.

Таким чином під обмеження та ускладнені процедури потрапили, наприклад, ділянки для ведення садівництва, а також ділянки, на яких розміщені житлові будинки, якщо земля під ними має сільськогосподарське призначення.

Відсутність доступу нотаріусів до Державного земельного кадастру унеможливлює оформлення угод та завдає значних матеріальних і моральних збитків як нотаріусам, так і громадянам.

Водночас нотаріусам передбачено надання доступу до Державного земельного кадастру через Публічну кадастрову карту, за умови ідентифікації особи з використанням кваліфікованого електронного підпису, що дає можливість перегляду відомостей про земельну ділянку шляхом зазначення її кадастрового номера.

Як визначається ціна гектара землі й якою вона є сьогодні у Донецькій області?

Ціна земельної ділянки визначається шляхом переговорів між покупцем та продавцем або на електронних торгах. Проте до 1 січня 2030 року ціна продажу земельних ділянок сільськогосподарського призначення, виділених в натурі власникам земельних часток (паїв), не може бути меншою за їх нормативну грошову оцінку.

У середньому нормативна грошова оцінка 1 га ріллі в Україні становить 27,5 тис грн.

На території Донецької області показник нормативної грошової оцінки ріллі станом на 1 січня 2021 становить 31 111 гривень за 1 гектар ріллі.

З 1 липня на сайті Держгеокадастру розпочав роботу портал з моніторингу земель, де публікуються дані стосовно площі відчужених земель, переданих у користування, ціни та дані про площі, набуті у власність одним суб’єктом.

Яким ви бачите позитивний ефект від запуску ринку землі у регіоні?

Запуск ринку землі, поза сумнівом, сприятиме стрімкому розвитку агропромислового комплексу. Малі та середні фермери зможуть впевненіше планувати свою майбутню діяльність на довгострокову перспективу, й, зокрема, закладати багаторічні насадження на своїй землі; дотримуватись сівозмін, замість вирощування технічних культур, що виснажують землю та приводять до її деградації в рослинництві; будувати сучасні комплекси для утримання худоби, що дасть змогу розвивати тваринництво; створювати та розширювати переробні потужності в овочівництві, ягідництві та садівництві.

До того ж збільшиться надходження до місцевих бюджетів у вигляді коштів від сплати державного мита, буде створений Фонд розвитку сільських територій, кошти з якого спрямовуються на видатки розвитку: інфраструктури, енергозбереження, освіти та медицини у сільській місцевості та реалізацію державних програм розвитку малих і середніх сільськогосподарських товаровиробників.
Поки що ми, можливо, не відчуваємо економічного ефекту, але коли на ринок вийде юридична особа, з’явиться й результат.

За даними Міністерства аграрної політики та продовольства України, станом на середину вересня в Україні укладено 15 553 угод урамках ринку землі, в тому числі в Донецькій області — 162 правочинів щодо земельних ділянок загальною площею 656,4 га.

Цей результат є закономірним. Оскільки ті обмеження, які є на сьогодні, не дають підстав розраховувати на високу активність. Реальний ринок землі запрацює лише тоді, коли будуть зняті обмеження для юридичних осіб.

Які негативні наслідки й ризики можливі під час впровадження ринку землі та на що ви рекомендуєте зауважити покупцям та продавцям земельних ділянок?

Переважна більшість фермерів та сільгоспвиробників уважно стежить за впровадженням земельної реформи, адже зміни в законодавстві та їх бурхливе суспільне обговорення призводять до певних хвилювань майбутніх учасників ринку землі.

Для фермерів ці хвилювання пов’язані, насамперед, з побоюванням конкуренції з боку агрохолдингів (до 2024 року агрохолдинги не мають права купувати землю, але існує ризик купівлі землі через фізичних осіб). Також — із бажанням збереження свого земельного банку — ділянок, що на сьогодні перебувають у них в оренді, адже з відкриттям ринку земель та виникненням реальної конкуренції очевидно, що й орендна плата за паї зростатиме; вишукуванням фінансової можливості для купівлі земельних ділянок, зокрема, шляхом отримання кредитних коштів; появою інвестиційних перспектив та можливістю залучати додатковий капітал під заставу земельних ділянок.

Обізнаність пайщиків подекуди затьмарена страшилками противників земельної реформи, бізнес-інтереси яких порушуватимуться, коли ринок земель вийде з тіні та процедура набуття права власності на паї стане прозорою.

Пайщикам слід твердо усвідомлювати, що продавати землю їх ніхто не змушує, вони мають право розпоряджатися своєю власністю (паєм) на свій розсуд: використовувати для власних потреб, здавати в оренду на бажаний строк, отримувати кредитні кошті під заставу землі або продати пай. Щодо ціни продажу у законі є одне обмеження — ринкова вартість не може бути меншою за НГО земельної ділянки (для Донецької області це в середньому 31 тис. га). Не прогнозується, що селяни кинуться масово продавати паї: за попередніми опитуваннями продати пай мають намір лише до 10 відсотків від усіх власників. Ті, у кого немає гострої потреби в коштах, вважаю, чекатимуть, коли ринок земель буде розвинутим та зросте ціна продажу землі.

Для захисту малих та середніх фермерських господарств та створення у них певної переваги перед агрохолдингами передбачено, що перші два роки землю сільськогосподарського призначення зможуть купувати тільки фізичні особи та не більше 100 га в одні руки. При цьому першочергове, переважне право купівлі  матимуть орендарі.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення реалізується за умови, що суб’єкт переважного права сплачує ціну, за якою здійснюється продаж земельної ділянки, а у разі продажу на аукціоні (земельних торгах) — якщо його пропозиція є рівною пропозиції, що є найбільшою із запропонованих учасниками аукціону (земельних торгів), а також виконує всі інші умови договору купівлі-продажу, встановлені продавцем.

Переважне право купівлі земельної ділянки сільськогосподарського призначення може бути передано його суб’єктом іншій особі, яка відповідно до закону може набути у власність таку земельну ділянку.

На Луганщині — трохи менше сотні актів із купівлі-продажу

Начальник відділу рослинництва, інженерно-технічної політики та земельних відносин Департаменту агропромислового розвитку Луганської обласної державної адміністрації Ірина Кордюкова повідомила:

“Відповідно до проведеної загальнонаціональної оцінки земель по Україні створені такі показники нормативної грошової оцінки на території Луганської області сільськогосподарських угідь: рілля — 27 125 гривень за гектар, багаторічні насадження — 47 053 грн/га.

За два з половиною місяці, що минули від введення ринку землі, на території Луганської області проведено 81 операцію із продажу земель сільськогосподарського призначення за цільовим призначенням для ведення товарного сільськогосподарського виробництва загальною площею 299 га”.

Які особливості щодо механізму ціноутворення на продаж землі притаманні Луганщині?

Визначити механізм ціноутворення на продаж землі з урахуванням внутрішніх економічних чинників в Україні та області надзвичайно складно.

Загалом на підконтрольній українській владі території Луганської області майже 150 тисяч громадян мають земельні частки (пай) середнім розміром — 8,2 га.

Щодо проблемних ситуацій, то основними проблемами нотаріусів із відкриттям ринку землі в Україні є багатоетапність нотаріального оформлення та певні індивідуальні моменти, зокрема, спільне майно подружжя, брак деяких документів тощо.

Оскільки нотаріуси проводять перевірку набувачів та власників земель у ручному режимі, то й механізм перевірки займає більше часу (зазвичай декілька тижнів), що призводить до подорожчання нотаріальних послуг. Дещо гальмує активність учасників ринку й вартість нотаріальних послуг, яка є доволі високою.

Які переваги запровадження ринку землі ви би відзначили й що порекомендуєте землекористувачам?

Згідно з роз’ясненнями Мін’юсту із відкриттям ринку землі українці можуть повніше реалізовувати свої права щодо землекористування.

По-перше, це можливість здачі землі в оренду й отримування постійного доходу, який, за прогнозами експертів, надалі тільки зростатиме.

По-друге, відкриваються більші можливості фермерства — користуватися своєю або орендованою землею та розвивати власну справу. Ставши фермером, сільгоспвиробник може брати участь у державних програмах підтримки та отримувати компенсацію, відшкодування відсотків за кредитами чи покриття дорадчих послуг.

По-третє, землевласник може скористатися ділянкою як заставою, тобто, за потреби, використати землю як заставне майно та отримати кошти на розвиток свого господарства або на особисті цілі.

Четверте — землевласник може подарувати або віддати землю у спадок. Відтепер ви можете подарувати свою ділянку, і новий власник матиме на неї повні права господаря.

По-п’яте, за потреби, ви можете продати свою земельну ділянку іншому громадянину України, а з 1 січня 2024 року — і українській компанії.

Чи варто поспішати з продажем ділянки? Експерти не радять поспішати. З часом ринкові ціни зростатимуть. Відповідно, зросте й середня орендна плата, тож здавати в оренду ділянки буде вигідніше.

Джерело