Стало відомо, які питання щодо ринку землі найбільше турбують українців

Поділитись

Стало відомо, які питання щодо ринку землі найбільше турбують українців

Від впровадження ефективного ринку землі в Україні залежить динаміка розвитку АПК, земельних відносин та національної економіки загалом. З 1 липня 2021 року набув чинності закон про обігу земель сільськогосподарського призначення, але й досі є відкриті питання щодо земельних відносин, які турбують українців. Сергій Коновалов, директор консалтингової компанії  Земельний Фонд України в інтерв’ю для AgroTrend розповів про важливі нюанси у земельних відносинах, юридичні тонкощі оформлення угод та проблеми, що потребують вирішення.

З 1 липня в Україні стартував ринок землі. Як бачимо, ажіотажу немає. На Вашу думку, з чим це повязано?

Громадяни України чесно кажучи очікували і боялись, що ажіотаж щодо відкриття ринку землі буде дуже великий. Але я як спеціаліст чітко розумів, що земля не буде продаватись відразу, як продукти в магазині. І для цього є декілька причин.

Першою і найголовнішою причиною є неготовність нотаріусів.

Нотаріальне співтовариство просто не встигло фізично пристосуватися до такої кількості змін, підключитися до реєстрів, проаналізувати всі технічні функції.  Основні зміни і пояснення були надані для нотаріусів лише 1 липня тому тут є очевидна відмова більшості нотаріусів.

Другою причиною на мою думку є небажання великим агропідприємствам активізувати масову купівлю земель. Багато агропідприємств готові викуповувати ділянки тільки тоді, коли пайовик звернеться з такою пропозицією.  І самі в свою чергу не стимулюють такий продаж.

Ще однією перешкодою є відсутнісь у юридичних осіб права на купівлю землі до 2024 року. Це виявилась складна задача навіть для великих холдингів так як у них виникає необхідність пошуку довірених осіб, яким можна передати право покупки.

Такі причини не є критичними. Але саме вони притримали ажіотаж, щодо зняття мораторію. Проте такі причини були очевидними і будуть усунені з часом.


Закон про земельні аукціони прийнято та підписано Президентом, але і досі не ухвалено підзаконні акти для роботи земельних електронних аукціонів в Україні. На Вашу думку «земельні аукціони» стануть надійним інструментом для реалізації права купівлі-продажу землі? Чи потрібно готуватись до нових «підводних каменів» в законодавстві?

Якщо говорити відверто то станом на сьогодні максимально можливу кількість процесів було проведено в онлайн режимі.

Торги проводять у формі аукціону, за результатами якого укладають договір купівлі-продажу, оренди, суперфіцію, емфітевзису земельної ділянки з учасником, який запропонував найвищу ціну за продавану земельну ділянку або найвищу плату за користування нею, зафіксовану під час проведення земельних торгів.

Варто зазначити, що на земельних торгах неможливо скористатися переважним правом купівлі, а продаж земельних ділянок, що перебувають у приватній власності, або прав на них можна здійснювати на земельних торгах лише з ініціативи власників земельної ділянки.

Перевага реформи земельних торгів — нова прозора модель продажу та оренди земельних ділянок. Адже всі аукціони щодо земель державної та комунальної власності відбуватимуться в єдиній електронній системі “Прозорро.Продажі”. Тобто вся інформація про землю, її вартість, конкурентність процедури буде доступна кожному.

Всі дані про земельні торги – відкриті та миттєво доступні Дані відкриті публічно на аналітичному модулі bi.prozorro.sale

Аналітичний модуль дозволяє аналізувати як перебіг будь-якого окремого аукціону, так і агреговану інформацію про всі аукціони. Це дозволяє: 1. швидко виявляти тренди 2. бачити найбільш й найменш успішних продавців, покупців 3. аналізувати тенденції у розрізі регіонів, окремих населених пунктів.

А підводним каменем у новому земельному законодавстві стало звуження права громадян, які добросовісно і відкрито користуються земельними ділянками протягом п’яти років але не мають документів, що засвідчують наявність у них прав на зазначену земельну ділянку, на оформлення права на таку ділянку.


Багато нотаріусів у регіонах відмовляються проводити земельні угоди. Сам процес займає від двох днів до тижня. Що потрібно для оптимізації процесу оформлення купівлі-продажу земельних ділянок?

Перше, що потрібно це – пересвідчитись, що на земельну ділянку, яка стане об’єктом купівлі-продажу, існують правовстановлюючі документи.

Далі потрібно з’ясувати чи наявний у земельної ділянки кадастровий номер, адже відповідно до ч.1 ст. 79-1 Земельного кодексу земельна ділянка може бути об’єктом цивільних прав виключно з моменту її формування.

Обов’язково звернути увагу на те, що нотаріальне посвідчення договорів купівлі-продажу нерухомого майна провадиться за місцезнаходженням цього майна або за місцезнаходженням однієї із сторін договору.

Провести оцінку земельної ділянки. Експертну грошову оцінку земельних ділянок здійснюють суб’єкти оціночної діяльності у сфері оцінки земель.

Отримати дозвіл від другого з подружжя на здійснення-купівлі-продажу земельної ділянки. Але це потрібно лише тоді коли ви перебуваєте у шлюбі.

Перевірити земельну ділянку за кадастровим номером у Єдиному державному реєстрі судових рішень.

 


З відкриттям ринку землі фермери очікують активізації «земельного рейдерства» в Україні. Які заходи протидії рейдерству та захисту прав власності в умовах ринку землі не вистачає на даний час?

Перше на, що потрібно звернути увагу так це на наявність усіх істотних умов договору залежно від дати укладення договору, оскільки їх перелік із часом скоротився.

Слід з’ясувати, чи передбачає договір зміну й припинення його умов на підставі зміни власника земельної ділянки, зважаючи на положення ст. 32 Закону України “Про оренду землі”.

Та сама ст. 32 Закону України “Про оренду землі” передбачає, що договір оренди землі може бути розірвано в судовому порядку на вимогу однієї зі сторін у разі невиконання іншою своїх обов’язків за договором і законом.

Якщо ми подивимось на цю ситуацію з практичної сторони то орендар має лише одне суттєве зобов’язання за договором оренди – належна сплата орендної плати. Тому найпоширенішою підставою для судового розірвання договору є систематична несплата орендної плати, тобто нездійснення її оплати два й більше разів поспіль.

Також варто забезпечити безпеку договорів оренди, суборенди, емфітевзису землі. Мова ідеться про розміщення оригіналів договорів у місці, захищеному від доступу третіх осіб, та з обмеженим до них доступом.

Досить часто агровиробники проводять посівні роботи, не перевіривши, яка кількість договорів утратить свою чинність до періоду збору врожаю, і не проводять роботу з продовження договорів оренди заздалегідь. У такому разі в момент дозрівання врожаю може з’явитися власник або інший орендар із належним чином оформленими документами й зареєстрованим правом, який законно претендуватиме на вирощений врожай.

Заходи не є обтяжуючими як за часом, так і за фінансовими ресурсами, проте в будь-якому разі вони вимагають бажання убезпечити свій бізнес і системно підійти до його захисту. До того ж лише ретельний аудит фактичних справ у бізнесі й запровадження повного комплексу заходів дасть найбільшу результативність і оптимальний захист вашого агробізнесу від рейдерських нападів.


З вашого особистого досвіду, які питання щодо ринку землі найбільше турбують українців на сьогодні? Які недоліки вже помітні у реалізації земельної реформи в Україні та як це виправити?

Якщо говорити про питання які найбільше турбують українців то це першим це буде: Чи варто продавати землю? На це питання я відповідаю максимально просто ніхто не зобов’язує вас продавати свою землю: я ж закликаю зберігати її, як найкращий депозит, бо вона завжди ростиме і в ціні, і в оренді. Земля в Україні сьогодні недооцінена, немає безпосередньо вільної конкуренції цього процесу.

Також я вважаю, що відкриття ринку землі відкриє для українців можливість збільшити орендну плату, створити конкуренцію, вкладати аграріям в землю.

І другим за популярністю питанням було: Чи скуплять всі землі іноземці?

Закон України “Про банки і банківську діяльність” чітко визначає, яку саме діяльність можуть провадити ліцензовані в Україні банки, в тому числі з іноземним капіталом. 

Зокрема, банк має право здійснювати банківську діяльність на підставі банківської ліцензії шляхом надання банківських послуг. 

Натомість банкам забороняється діяльність у сфері матеріального виробництва, торгівлі та страхування, крім виконання функцій страхового посередника.

Ліцензований в Україні банк, у тому числі з іноземним капіталом, не зможе здійснювати фермерську діяльність в Україні та використовувати українську сільськогосподарську землю за її цільовим призначенням.

Міф про іноземні банки, які прийдуть і все захоплять, розбивається об норми спеціального банківського закону та не витримує критики.

Найбільшу проблему наразі складає обчислення тих самих 100 гектарів – граничного розміру землі, яку може мати в приватній власності українець до 1 січня 2024 року відповідно до статті 15 перехідних положень Земельного кодексу. Ця ж стаття застерігає, що зазначене обмеження не поширюється на земельні ділянки, набуті у власність громадянином до набрання нею чинності, що на вигляд є логічним, адже закон не може мати зворотної сили.

Тобто, якщо йти за буквою закону, то ті всі земельні наділи, які були у власності громадян, «обнулилися», і норма про «100 гектарів у одні руки» мала би стосуватися тільки ділянок, куплених після 1 липня, перевірка на відповідність цій нормі нотаріусу вартувала б декількох хвилин часу.

А так, обережний нотаріус, обов’язок якого посвідчувати безспірні факти, дотримуючись букви закону, просто не зможе встановити кількість землі у набувача, тому, що дані про них можуть міститися у паперових реєстрах земель по всій Україні. Здійснити таку перевірку неможливо за будь-яких старань.

Джерело